Возможно, скоро для легальной сдачи квартиры в аренду достаточно будет купить недорогой патент, не регистрируя ИП. Этот инструмент может вывести из тени огромный рынок, полагают эксперты.
По данным компании ЦИАН, вМоскве выставлено под сдачу варенду 37тыс. квартир, ав Санкт-Петербурге— 14тыс. Около 300тыс. квартир вМоскве и140тыс. вПетербурге уже занято арендаторами. «С учетом средней месячной арендной ставки вМоскве 45тыс.руб. иСанкт-Петербурге 30тыс.руб. годовой оборот рынка аренды жилья составляет вобеих столицах около 160 млрд и50 млрдруб. соответственно. При высокой налоговой дисциплине ис учетом различных способов налогообложения вбюджеты городов отарендодателей моглобы поступать, соответственно, около 16млрд и5 млрдруб. вгод»,— подсчитал ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Сегодня большая часть квартир, ав массовом низком ценовом сегменте практически все сдаются нелегально. Несмотря намноголетние попытки вывести арендодателей изтени, это отчасти удалось лишь всегменте высокобюджетного жилья. «Рынок аренды даже несерый, ачерный— может быть, только один изста рантье показывает доходы налоговой инспекции»,— говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем вПетербург», генеральный директор ГК«Недвижимость вПетербурге» Николай Лавров.
Всфере массовой аренды единственное достижение властей— собственники иарендаторы стали чаще заключать между собой договоры впростой письменной форме. Такой документ позволяет любой изсторон обратиться всуд, если между ними разгорелся конфликт. Ноплатить государству налоги даже теарендодатели, что заключили письменные договоры, неспешат.
Патент вместо подоходного
Законодательство предусматривает, пословам Александра Пыпина, три способа легализации доходов отсдачи варенду недвижимости. Во-первых, можно задекларировать доход иуплатить снего подоходный налог вразмере 13%. Во-вторых, есть возможность зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) иоплатить сдоходов загод налог 6%. В-третьих, ИПможет получить патент вначале периода аренды иоплачивать патентный платеж порасписанию, указанному впатенте. Патент выдается сроком накалендарный год ина одну квартиру, тоесть если собственник планирует сдавать две квартиры, ему придется купить два патента.
Все эти возможности реально работают только при сдаче жилья нениже уровня бизнес-класса. «Приобретение патента выгоднее для собственников, сдающих недвижимость высокого ценового сегмента. Запатент нужно заплатить определенную сумму загод, ив случае сдорогой недвижимостью эта сумма бывает ниже шестипроцентного налога сдоходовИП. Стоимость патента зависит отрайона, площади квартиры иарендной ставки. Для наших клиентов цену патента рассчитывает наш юридический партнер, вкаждом случае она определяется индивидуально»,— рассказывает партнер компании Point Estate Ирина Калинина.
Как отмечает директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева, для большинства собственников оформление официальных отношений снанимателем— это «страховка» отфинансовой или уголовной ответственности, предусмотренной занеуплату налогов. Некоторых владельцев, напоминает эксперт, беспокоит ихличная или профессиональная репутация, которая также может пострадать оттеневых сделок снедвижимостью. Нанимателюже официальный договор аренды часто необходим втом случае, если компания компенсирует ему затраты нааренду жилья.
Вмассовом сегменте большинству арендодателей регистрация ИПневыгодна, особенно если сдача квартиры варенду неосновной бизнес еевладельца, адополнение кзарплате поосновному месту работы. Даже если оформлять ИПс шестипроцентным налогом, придется доплатить еще около 30тыс.руб. вгод вПФР (пенсионное страхование) иФОМС (медицинское страхование), что при условном доходе 360тыс.руб. вгод (по 30тыс.руб. вмесяц) наносит ощутимый урон бюджету.
Низкобюджетная легализация
Налегализацию рынка аренды всегменте недорогого жилья путем реформирования патентной системы направлены недавние инициативы правительства. Напомним, вконце прошлого года назаседании Совета постратегическому развитию президент РФВладимир Путин заявил, что гражданам, работающим насебя, нужно дать возможность легализовать свою деятельность иосвободить ихот налогов надва года.
Федеральным законом от30.11.2016 №401-ФЗ были внесены поправки вст. 217 Налогового кодексаРФ, врезультате чего отНДФЛ были освобождены до2019 года доходы физическихлиц, которые неявляются индивидуальными предпринимателями, нооказывают следующие услуги другим гражданам: поприсмотру иуходу задетьми, больными, людьми ввозрасте от80лет, атакже иными лицами, нуждающимися впостоянном уходе позаключению медицинской организации. Кроме того, наналоговые каникулы могут рассчитыватьте, кто оказывает услуги порепетиторству, уборке жилых помещений иведению домашнего хозяйства. Расширить список могут региональные власти.
Ксамозанятым гражданам, помимо указанных категорий, относятся парикмахеры имастера маникюра, принимающие надому, швеи-надомницы, водители, фотографы, журналисты-фрилансеры ит.д. Вэтот список входят играждане, сдающие варенду недвижимость.
Предполагается, что легализовать свою деятельность они смогут, приобретя патент без регистрацииИП. Пока патентная система, согласност.346.43 НКРФ, применяется только киндивидуальным предпринимателям. Для самозанятых предпринимателей (не ИП) такого перечнянет, онбудет устанавливаться региональными властями взависимости отспецифики региона.
Определить правовой статус самозанятых граждан Минюст РФдолжен доиюня 2017 года. Сколько будет стоить патент, пока неизвестно. Скорее всего, при расчете его стоимости будут учтены такие факторы, как площадь квартиры иее местоположение, откоторых зависит доход владельца недвижимости.
Важны нетолько деньги. «Многие арендодатели неуплачивают налоги лишь потому, что страшатся процедуры оформленияИП, заполнения налоговых деклараций, нехотят тратить много времени напоездки вналоговую инспекцию иочереди»,— замечает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Помнению Юлии Ковалевой изKalinka Group, патенты способны сделать рынок более прозрачным ирегулируемым, если они будут иметь адекватную стоимость ипонятную процедуру приобретения. «Как специальный режим налогообложения, патенты исейчас входу унаших клиентов— собственников элитной недвижимости. Если обязательство пополучению статуса ИПбудет снято, число арендодателей, желающих выйти изтени, может ощутимо возрасти»,— уверена Юлия Ковалева.